段委員宜康：主席、各位列席官員、各位同仁。眷村改建條例第二十四條規定，由主管機關配售之
住宅，也就是眷村改建的國宅，除依法繼承外，承購人自產權登記之日起未滿五年，不得自行
將住宅及基地出售、出典、贈與或交換。本條是說國防部把房子賣給配售戶，也已經登記了，
而登記後五年內不得出售，所謂「不得出售」是指不能把房子賣掉，或者是可以賣但不能登記
？請問「不得出售」是什麼意思？
主席：請法務部法律事務司郭專門委員答復。
郭專門委員全慶：主席、各位委員。基於買賣，這當然是指買賣契約，也就是買賣契約訂立後，出
售人有義務將所有權移轉給買受人，因此所謂不得出售……
段委員宜康：比較模糊？
郭專門委員全慶：對……
段委員宜康：但我卻認為這是很明確的，也就是不可以賣。什麼叫「賣」？「賣」與「過戶」是兩
種不同階段……
郭專門委員全慶：也是不一樣的。
段委員宜康：買賣之後才要登記，也就是雙方把錢點清了，或者辦好貸款並登記了，應該是這樣，
對不對？
郭專門委員全慶：買賣契約成立生效後，若出賣人沒有把所有權及物權讓與買受人，如此，債務可

不履行。此時，買賣契約生效成立固然沒問題，至於「不得出售」應該是指所有權移轉……
段委員宜康：但條文是寫不得自行將住宅及基地出售……
郭專門委員全慶：對，此時的出售是一般用語。
段委員宜康：也就是不可以買賣，或者應該說不可以賣，這與不能做移轉登記，我認為屬於不同階
段。一般眷村改建的住宅稱為軍宅，有五年的閉鎖期，和合宜住宅一樣不能買賣。內政部規定
合宜住宅五年內不可以買賣？抑或可以買賣，只是得在五年，甚至十年後才可以登記？
主席：請內政部營建署許署長答復。
許署長文龍：主席、各位委員。絕對不能買賣，抓到就會取消資格。
段委員宜康：為什麼合宜住宅與國宅、眷村改建國宅會訂定這樣的條款？因為政府用比較低的價格
提供住宅，是為了讓民眾有住的地方，而非為了牟利，從中賺取價差，所以我認為法務部郭專
門委員的解釋是有問題的！立法的精神就是非常清楚，不可以買賣，而非可以買賣，但五年後
才登記，如此，訂定法律是用來做什麼的？為什麼要五年後才登記？如果許可買賣的話，那麼
直接登記就好了，況且延緩五年登記豈不是自找麻煩？專門委員，回去請向部長報告，你來內
政委員會做了這樣的解釋，我認為這樣很丟臉！如果法律規定現在能買賣，但必須五年才能登
記，請問這樣做的目的何在？還是我神經病？國防部送草案過來，結果立法院定了這樣的規定
？不是這樣的！包括合宜住宅在內，不管是政府蓋的，或者請建商蓋的，總之政府便宜賣出去
，目的是希望住戶在這五年或十年內可以自己站起來，甚至另外買房子，其實眷村改建也是這
個目的，為什麼？國家花錢在國家土地上蓋房子再賣給原眷戶，為了怕眷戶轉手就賣了，所以
規定五年內不可以買賣，如此可以確保五年時間內房子的使用人是眷戶自己，這才是立法意旨
！
現在問題來了，雖然眷村改建的國宅五年內不得買買，但買賣的狀況依舊很常見！一般會用
何種方式規避這五年期限？第一，把所有權信託給銀行，由買賣雙方公正契約，待五年期限一
到再辦理移轉。有時買方在五年時間裡會以租賃方式住進去，這是逃避法律規定，鑽法律漏洞
！也就是把所有權信託給銀行，時間到銀行再把所有權還給賣方，讓賣方無法私底下買賣，也
無法一屋二賣，一權二賣。但內政部內授中辦地字第 0960043346 號函曾就土地登記規則第一百
二十四條做出解釋，說這叫自益信託，是可以的。換言之，內政部替這種非法買賣開了一個門
，找出一個方便處理的方式。原因就在於五年之內無法買賣，所以如何確保買方權益？於是就
信託給銀行，而內政部還做了這樣的解釋，讓這種交易可以進行。第二，法拍，也就是不等五
年，譬如次長是原配售戶，我向次長買了房子又無法過戶，可是我很想擁有房子，而你也急著
要錢，於是就用建立假債權方式，由我借 500 萬給次長，但實際上這 500 萬是用來向次長買房
子，時間到了次長還不出錢，於是只好讓房子進入法拍。我借 500 萬給次長，但借據定的是
1,200 萬，而次長只先拿到 500 萬，房子法拍後我就拿到房子了，次長也拿到錢，這是第二種鑽
漏洞的方式！但現在問題又來了，2010 年 8 月 9 日你實際上是拿到 500 萬，但是你欠我 1,200
萬，所以房子法拍之後，這 1,200 萬就變成我的了，我也實質上拿到這筆錢，這是第二個鑽漏洞
的方式，可是狀況又來了，2010 年 8 月 9 日內授中辦地字第 0990047580 號函示，對於這種法拍

的情況，地政機關自得逕行塗銷該禁止處分登記，也就是說，本來是五年後才可以移轉，而你
們這個函示提及，如果是法拍，假設陳純敬欠我錢，結果他的房子被法拍，法拍時被陳怡潔拍
到了，在五年內這個所有權就可以移轉給陳怡潔了，因為他拍到了，請問你們的解釋是不是這
樣？我講得有沒有錯？
主席：請內政部地政司陳專門委員答復。
陳專門委員杰宗：主席、各位委員。跟委員報告，法院拍賣是依照強制執行法之規定……
段委員宜康：我現在引述的是你們的函示，關於能否塗銷禁止處分登記，因為依規定眷村改建五年
內禁止處分，可是根據你們這個函示卻可以了，於是就開了另一個後門。其實立法非常明確，
但後門卻一道一道的開，坦白講，內政部也沒有去探究為什麼要訂定國軍老舊眷村改建條例第
二十四條，你們署長站在這裡大聲說：絕對不可以！如果一發現，馬上就要沒收、取消資格，
對不對？因為我們要照顧弱勢的用意本來就在此，結果你們現在開了一個後門又一個後門，在
五年的閉鎖期當中，因為他不能賣，他等於是偷賣，所以價格一定會低，然後因此來賺錢、賺
取價差。
接下來本席要請教賦稅署王副署長，在明年「房地合一」之前，現在土地的買賣是不是免繳
所得稅而是繳增值稅，對不對？
主席：請財政部賦稅署王副署長答復。
王王王王 王： 主席、各位委員。對。
段委員宜康：處分土地的所得不繳所得稅而是要繳增值稅。但是有一種狀況不一樣，比方說，預售
屋，預售屋是權利的移轉，我跟建商買了預售屋，即所謂的紅單，還沒過戶我就把它賣掉了，
在實務上，這種情形要不要繳所得稅？
王王王王 王： 要。
段委員宜康：也就是說，我繳錢給建商，然後我又賣給人家，如果我轉手的價格比較高，轉手時可
能會有仲介費，可能也要繳土地增值稅、印花稅等，扣掉這些成本、扣掉我繳給建商的錢，這
個獲利就是核課所得稅的根據，對不對？
王王王王 王： 是。
段委員宜康：以眷村改建的國宅為例，假設原來的配售戶是陳純敬，然後我跟陳純敬買房子的價格
是 500 萬，我必須在五年後才能過戶，而五年的時間還沒有到，我就把這個權利移轉給陳怡潔
，我又把房子賣給她了，當五年的時間到了，陳純敬要把房子、房地過戶給陳怡潔，我在這裡
面沒有名字，我是用 500 萬跟他買房子，而我是以 1,000 萬賣給她，那我要不要繳稅？這個權利
的移轉要不要繳稅？這部分要不要繳稅？要不要申報個人綜合所得稅？
王王王王 王： 以所得稅的概念來看，我覺得是要繳稅。
段委員宜康：這部分賦稅署已經解釋過了，你不要講得吞吞吐吐的，賦稅署有解釋過，各地國稅局
這幾年也都解釋過，這個叫做土地登記請求權的移轉，如果有獲利，扣掉成本後，最後這個獲
利、差價是要核課個人綜合所得稅。問題是如果我不申報，你們會知道嗎？
王王王王 王： 那就要透過加強查核、蒐集相關資料。

段委員宜康：如果我沒有申報而被你們查到，請問我會有什麼樣的結果？
王王王王 王： 還是會有處罰。
段委員宜康：我必須要補稅、要受罰，可能受罰 1 倍或 1.5 倍，視情節輕重而定，對不對？
王王王王 王： 是。
段委員宜康：那你知道我在問誰嗎？你知道嘛！謝謝！
王王王王 王： 謝謝委員的指教。