陳委員其邁：主席、各位列席官員、各位同仁。部長，本席先與署長溝通一些數字，並且做一個釐<br />
<br />
清，請你也稍微注意聽一下。<br />
<br />
署長，本席還是要幫你算一下，關於浮洲合宜宅的造價、售價以及獲得這個建案處分的利益<br />
<br />
。這些都是你們提供給本席的資料，第一張是 100 年的造價及售價成本估算，上面所寫的售價估<br />
<br />
算是 19.5 萬元，根據這一張左下角的預估建築物每坪成本表，建築成本是 10.6 萬，這份資料是<br />
<br />
誰提供的？這是你們的或是他們的？<br />
<br />
主席：請內政部營建署許署長說明。<br />
<br />
許署長文龍：主席、各位委員。這是我們參考所有的資料而估算的。<br />
<br />
陳委員其邁：這是營建署估算的數字？<br />
<br />
許署長文龍：對。<br />
<br />
陳委員其邁：預估利潤為 10%、每坪的售價為 19.5 萬元，這是你們預估的數字？<br />
<br />
<br />
<br />
許署長文龍：是，當時就是這樣提報行政院的。<br />
<br />
陳委員其邁：第三張也是你們估算的數字，對嗎？<br />
<br />
許署長文龍：對。<br />
<br />
陳委員其邁：在 100 年的開發及建物成本估算中，所謂的 10 萬 6,000 元也是你們的估算？<br />
<br />
許署長文龍：對。<br />
<br />
陳委員其邁：在你們的估算中，除了土地成本之外，你們將建築工程、機電工程、行政管理費用以<br />
<br />
及 5%的營業稅都加進去，所以 1 坪是 10 萬 6,000 元，這些都是你們的數字，對嗎？<br />
<br />
許署長文龍：對。<br />
<br />
陳委員其邁：我們回到第二張，這是 104 年浮洲合宜住宅銷售金額估算表，總共是 445 億元。關於<br />
<br />
100 年日勝生投標投入成本概估的這份資料是從哪裡來的？這是日勝生給你的資料嗎？<br />
<br />
許署長文龍：對，這是他們投標此案時的……<br />
<br />
陳委員其邁：投資計劃書？<br />
<br />
許署長文龍：對。<br />
<br />
陳委員其邁：這不是最後的資料？<br />
<br />
許署長文龍：這個不是。<br />
<br />
陳委員其邁：這個只是日勝生的估算？<br />
<br />
許署長文龍：對。<br />
<br />
陳委員其邁：左邊的數字是你們實地問過日勝生，到 104 年的銷售金額估算，對嗎？<br />
<br />
許署長文龍：這個部分要特別向委員報告，我們在底下有註明資料來源，因為台銀現在要求這個建<br />
<br />
案採用信託，因此，它賣出的任何一毛錢都要讓台銀與我們知道。<br />
<br />
陳委員其邁：對。<br />
<br />
許署長文龍：最新的數字 445 億元就是這樣來的。<br />
<br />
陳委員其邁：這就是至 104 年 3 月 31 日信託專戶的總銷售金額，對嗎？<br />
<br />
許署長文龍：對，目前就是如此。<br />
<br />
陳委員其邁：445 減掉 412，不含履約保證金的 14.93，再除以 412，也就是銷售金額減掉成本之後<br />
<br />
，大概就是 8%，對嗎？<br />
<br />
許署長文龍：我們估算的大概就是 8%。<br />
<br />
陳委員其邁：沒有錯吧？<br />
<br />
許署長文龍：是。<br />
<br />
陳委員其邁：估算出來的結果是 8%，所以你給本席的資料就是這個？<br />
<br />
許署長文龍：是。<br />
<br />
陳委員其邁：回到第二張，本席請教一下，關於建築成本 245 億與它原本所估的數字，在第一張的<br />
<br />
建築成本是 10 萬 6,000 元，部長，一坪的建築成本要十萬多元，應該是差不多吧？<br />
<br />
主席：請內政部陳部長說明。<br />
<br />
陳部長威仁：主席、各位委員。是，差不多。<br />
<br />
<br />
<br />
陳委員其邁：以一般建築界的實務經驗來看，所謂每坪 10.6 萬的平均建築成本是否有包含地下室<br />
<br />
？一般建商估算建築成本時，像是土地成本多少、建築成本多少及管理費用多少等等，10 萬<br />
<br />
6,000 元是否有包含地下室的停車場？<br />
<br />
許署長文龍：現在有 2 種，一般是有，但是，還是要看情形。<br />
<br />
陳委員其邁：一般是有，對嗎？<br />
<br />
許署長文龍：對。<br />
<br />
陳委員其邁：本席已經全部都問過了，一般每坪 10 萬 6,000 元的建築成本應該要包括地下室，而<br />
<br />
且上次部長也說過一坪的價錢大約就是如此，因此，按照建築界的實務計算基礎而言，應該是要<br />
<br />
包含日勝生的停車位。日勝生的停車位總共有 4,581 格，因為這些停車位在地下室，在興建時與<br />
<br />
上面所有樓層都算入建築成本之內，包括辦公室、店面及二樓以上的合宜住宅，平均一坪是 10<br />
<br />
萬 6，所以這是包括地下室在內，也是本席要釐清的第一點。<br />
<br />
第二點，平均一坪的建築成本是 10 萬 6,000 元，再將土地成本及預估利潤等等都計算進去，<br />
<br />
所以一坪的售價是 19 萬 5，對嗎？<br />
<br />
許署長文龍：對。<br />
<br />
陳委員其邁：那麼店面及辦公室的預估成本是多少錢？<br />
<br />
許署長文龍：其實應該都是平均的。<br />
<br />
陳委員其邁：所以你看第二張就會清楚，二樓以上的合宜住宅是 284 億，而辦公室處分的利益可以<br />
<br />
賺到 24 億、店面則是 87 億，這些都是按照日勝生的算法所做的預估。假設到現在這個時間點為<br />
<br />
止，全部都賣出去了，店面一坪可以賣到 69 萬、辦公室一坪至少可以賣到 37 萬，所以當中的問<br />
<br />
題出在哪裡？也就是說，浮洲合宜住宅的 284 億是以 19.5 萬去做計算，就算是 10%的獲利好了<br />
<br />
，但是，那些辦公室、店面及停車位的每坪都超過 19 萬以上，全都是以每坪像是 100 萬或 70 萬<br />
<br />
不等的價錢出售，為什麼這張表算出來的獲利卻只有 10%？你告訴本席，為什麼計算出來的結<br />
<br />
果會是如此？問題出在哪裡？<br />
<br />
許署長文龍：基本上，這個也還沒有完全……<br />
<br />
陳委員其邁：本席知道，不過，這是已經實際存到台銀帳戶的部分。<br />
<br />
許署長文龍：對。<br />
<br />
陳委員其邁：本席現在算的就是這個部分，假設現在全部都賣掉就是 445 億，對嗎？<br />
<br />
許署長文龍：是。<br />
<br />
陳委員其邁：445 減掉 412 也是 10%，但是，有一點相當奇怪，假設每坪的建築成本是 10 萬，再<br />
<br />
加上管理費用，也就是再乘上 1.12 之後去計算，怎麼會只有 10%而已？一定會超過的，因為辦<br />
<br />
公室及店面每坪都會超過 19.5 萬，市面上的店面成交價一坪大約是 100 萬上下，現在去網站上<br />
<br />
搜尋實價登錄都可以找得到。即使浮洲合宜住宅的利潤是 10%，但是，辦公室的利潤至少超過<br />
<br />
400%，而店面以一坪 100 萬計算，利潤至少超過 500%，為什麼最後計算出來的數字卻是 8%？<br />
<br />
請你告訴本席，為什麼？問題出在哪裡？<br />
<br />
許署長文龍：有兩點要特別向委員提出報告，第一點，在這個表的右邊，其實日勝生還有許多的後<br />
<br />
<br />
<br />
續工程需要花錢。<br />
<br />
陳委員其邁：什麼是後續工程？<br />
<br />
許署長文龍：他們還有一些工程尚未發包，包括收尾也是。<br />
<br />
陳委員其邁：本席現在算的都是成本而已。<br />
<br />
許署長文龍：大概已經賣了 445 億，至於實際上的支出，其實，這個只是帳面。第二點，其實我昨<br />
<br />
天也特別向部長報告，日勝生為了向台銀等 18 家銀行聯貸 250 億……<br />
<br />
陳委員其邁：利息的部分，本席也都幫你計算進去，所以不要再講利息了。<br />
<br />
許署長文龍：所以它採用信託，未來它所有的收入及成本都會攤在陽光下，一切都非常的清楚，大<br />
<br />
概就是如此。<br />
<br />
陳委員其邁：部長，這個問題出在哪裡？合宜住宅每坪 19 萬的獲利是 10%，而辦公室及店面的獲<br />
<br />
利會超過 10%，但是，根據這張表的計算，沒有 10%只有 8%，問題出在哪裡？問題就是出在建<br />
<br />
築成本灌水，簡單的講就是如此！建築成本 245 億是灌水的！上次本席就已經告訴過你，在他們<br />
<br />
2015 年 2 月 11 日的重大訊息公告，實際上包括機電、裝潢及景觀等等，全部加起來是 186 億，<br />
<br />
按照你們的比例乘以 1.12 就可以計算出管理費用，頂多是兩百零幾億。<br />
<br />
陳部長威仁：我不知道重大訊息公告是否就代表它全部的費用。<br />
<br />
陳委員其邁：部長，本席再說一遍，如果按照第一張去計算，它的成本並沒有那麼高，對不對？<br />
<br />
陳部長威仁：你的意思是只有十萬多而已，為何會用 19 萬 5……<br />
<br />
陳委員其邁：如果用 19 萬去計算，獲利絕對不會只有 8%或 10%，簡單的講就是如此，因為它還<br />
<br />
有店面及其他的部分。<br />
<br />
陳部長威仁：但是，你要考慮到它能賣的比例，畢竟佔整個建案的比例是比較少，所以……<br />
<br />
陳委員其邁：本席都還沒計算出租宅出售的部分。<br />
<br />
陳部長威仁：因為它有 4,009 戶是出售……<br />
<br />
陳委員其邁：第二張的這個表是預估 10%，左邊是日勝生的算法、右邊則是日勝生預估投入的金<br />
<br />
額，你們給本席的數字是 10%、日勝生給本席的數字是 10%，但是，從銷售的部分來看，很顯<br />
<br />
然的，辦公室與店面一坪的獲利、它的出售金額一定會增加，與原本的預估相比下之下，這是一<br />
<br />
定會增加的地方，對不對？為什麼日勝生後來的結果會與你們原來的預估金額一樣，理由很簡單<br />
<br />
，就是建築成本被高估了！更何況，這是尚未出售完畢的金額，還有出租戶的部分，預估的獲利<br />
<br />
大概是 73 億，而且辨公室及店面都還沒有出售完畢，所以金額還會再增加。至於停車位的部分<br />
<br />
，我們就以總共 4,581 格、每格 138 萬來計算，停車位的收益是 63 億，不過，停車位也都還沒<br />
<br />
有賣完。<br />
<br />
根據你們提供給本席的表可以看出，既然都還沒有賣完、還是會有收益進來，為什麼它的成<br />
<br />
本是 245 億？如果按照剛才你自己說的第一張圖表，以一坪 10 萬 6 的建築成本去計算，計算出<br />
<br />
來的就不會是這張表，這樣你是否聽懂本席的意思？它的建築費用比人家貴，也就是說，它在建<br />
<br />
築成本中灌水了。<br />
<br />
陳部長威仁：反正將來它的收支都會在保管帳戶裡面。<br />
<br />
<br />
<br />
陳委員其邁：如果它賺了 100 億，你是有辦法對它怎麼樣嗎？如果它賺了 200 億，你是有辦法對它<br />
<br />
怎麼樣嗎？<br />
<br />
陳部長威仁：以目前的合約而言，大概也是沒辦法啦！<br />
<br />
陳委員其邁：如果它賺走 300 億，你要怎麼辦？根據本席的計算，它賺了至少 150 億以上，怎麼辦<br />
<br />
？你的合約能怎麼樣？<br />
<br />
許署長文龍：當然是沒辦法怎麼樣。<br />
<br />
陳委員其邁：就是沒辦法怎麼樣啊！<br />
<br />
許署長文龍：原則上，我們有信心不會有這麼大的利潤。<br />
<br />
陳委員其邁：怎麼不會有那麼大的利潤？他們的建築成本灌水，結果這份事後提供給本席的資料，<br />
<br />
你還要幫它圓謊？你都沒有去問它銷售的金額預估是多少、現在賣出的一坪是多少、總共賣出了<br />
<br />
多少？現在剩下多少還沒賣？以後會增加多少？對不對？我已經跟你講過建築成本了。<br />
<br />
最後我要告訴部長，這部分你很內行，假設建築成本是 10 萬 6,000 元，加上土地成本 6 萬<br />
<br />
7,000 元，管理費用大概是乘以 1.12，這是建築界的常規，算出來的金額不是 245，我的意思是<br />
<br />
這已經被灌水了，結果營建署還採用相關合宜住宅的銷售金額及成本，除非你們認同他的算法。<br />
<br />
陳部長威仁：我向委員報告，委員非常關心這個，事實上，你剛才……<br />
<br />
陳委員其邁：這是暴利，你知道嗎？<br />
<br />
陳部長威仁：其實如果建築的毛利是 10%，大概沒有人會去做，因為還有稅的問題，所以當時的<br />
<br />
計算到底是不是有一些可以討論的空間，我們會等這個案子完了之後……<br />
<br />
陳委員其邁：不是等這個案子結束，等這個案子結束已經是 10 年後了！上星期我就告訴你，要在<br />
<br />
一星期之內算出數字提供給本席，結果你算出的數字是在替日勝生講話，你只是隨便算一個數字<br />
<br />
給我！請教部長，這樣子你們的預算要如何解凍？好吧，部長，你告訴我，如果算出來數字超過<br />
<br />
，10%，例如超出 30%、40%，確實有暴利，那要怎麼辦？<br />
<br />
陳部長威仁：這個要照合約規定。<br />
<br />
陳委員其邁：若是照合約規定，它就拿走了啊！你剛才不是講過，政府就只是看著財團把錢放進口<br />
<br />
袋！<br />
<br />
陳部長威仁：一切要按合約規定處理。<br />
<br />
陳委員其邁：所以合約簽了，我們就要當大頭當到底？政府就把錢送給財團？<br />
<br />
陳部長威仁：因為這有合約規定……<br />
<br />
陳委員其邁：我就問你，假設算出來的獲利率超過 30%，你要怎麼辦？請你告訴我！<br />
<br />
陳部長威仁：目前我還沒有想到好辦法。<br />
<br />
陳委員其邁：你沒有好辦法？你應該要去跟它談合約要如何修改，對不對？難道不能改？你去算一<br />
<br />
算，當時它所送的資料跟我們與其議價得標的估算方式不同，所以金額部分要它重算，這要保障<br />
<br />
消費者權益啊，難道被它賺走就算了？<br />
<br />
陳部長威仁：這個我們可以請營建署就合約規定去解決，看看有沒有討論的空間。<br />
<br />
陳委員其邁：我現在就是問你，如果算出來的獲利率超過 30%要怎麼辦？你知道業界估算它賺了<br />
<br />
<br />
<br />
一個資本額！<br />
<br />
陳部長威仁：我要請營建署去……<br />
<br />
陳委員其邁：只有我們政府在當傻瓜、當凱子，你知道嗎？<br />
<br />
陳部長威仁：我是建議營建署去找律師，就合約規定看看有無討論的空間。<br />
<br />
陳委員其邁：如果有討論的空間，那麼這些獲利是不是要去要回來？<br />
<br />
陳部長威仁：對，若有討論的空間，我們就可以跟它談。<br />
<br />
陳委員其邁：好，你要去跟它談，我要求你要去跟它談。<br />
<br />
陳部長威仁：對，一定要有討論的空間，我們才來檢討法令規定。<br />
<br />
陳委員其邁：好，你要算清楚。你告訴我，資料多久能給我？不要隨便說是一星期，隨便算！<br />
<br />
陳部長威仁：這部分要去請教律師……<br />
<br />
陳委員其邁：我問你，這部分到底能不能算出來？店面賣多少錢、賣了幾間、剩下幾間、一坪單價<br />
<br />
是多少，這樣你就可以算出來了，此外還有多間辦公室未售出、多少車位未售出，請你算給我看<br />
<br />
。我就要看看建築法是怎樣灌水的，你們又是怎樣替它圓謊！<br />
<br />
許署長文龍：當然，如果那樣，我們可以就最新的資料再試算一下。方才部長也已經答應委員，如<br />
<br />
果可以請它多照顧這個社區的話，其實……<br />
<br />
陳委員其邁：我覺得你要跟它重新議約，因為成本的算式……<br />
<br />
許署長文龍：其中有一條，它有答應將來要有一些類似的……<br />
<br />
陳委員其邁：部長，我再說一次，如果依照 19 萬 5,000 元計算，包括將辦公室及店面一起計算，<br />
<br />
那部分每坪也是 19 萬 5,000 元，加起來的獲利絕對超過你現在所計算的數字，這個說法你同意<br />
<br />
嘛，對不對？<br />
<br />
陳部長威仁：是，我是說如果它賺得比較多，依合約規定，我們就有再與它商談的機會與空間，我<br />
<br />
們當然會去跟它談，但是也要讓我們先請律師就我們的合約關係作檢討。<br />
<br />
陳委員其邁：好，你甚麼時候要將再算一次的資料提供給本席？我現在已經清楚點明建築成本灌水<br />
<br />
，在 330 億元中大概灌水灌了 80 億元！你多久才能給我資料？你就請一個專家去計算它的建築<br />
<br />
成本，那是 RC 建築，又不是鋼構建築。<br />
<br />
許署長文龍：最主要是它真正發包……，有時候它……，因為信託等情事，如果到時候它很清楚，<br />
<br />
但是……<br />
<br />
陳委員其邁：部長，依網站上的重大訊息公告，它都是發包給自己的公司，證交所已經公告了，發<br />
<br />
包金額多少都是已經訂死的價格，你不要騙我，說還有其他人要來承作。<br />
<br />
許署長文龍：我們會儘快回覆委員。<br />
<br />
陳委員其邁：我的字典裡面沒有「儘快」，你要給我一個時間，你已經拖了一個禮拜了。<br />
<br />
陳部長威仁：等一下提案，好不好？<br />
<br />
陳委員其邁：要多久？<br />
<br />
許署長文龍：一個月內，好不好？<br />
<br />
陳委員其邁：甚麼一個月內？<br />
<br />
<br />
<br />
許署長文龍：6 月底，好嗎？因為律師也要……<br />
<br />
陳委員其邁：我告訴你，你們的預算就等送來的資料我看了滿意之後再解凍。需要多久時間你們自<br />
<br />
己說，這是一星期就可以完成的事，你把我當成 3 歲小孩，這樣很不尊重我！<br />
<br />
許署長文龍：現在是要找律師的問題……<br />
<br />
陳委員其邁：我看了那個資料之後心中一把火，隨便算個數字，自己說漏自己氣的話！<br />
<br />
許署長文龍：陳委員的意思是還要找律師，因為要找律師，我們不能……<br />
<br />
陳委員其邁：我現在沒在講合約，我是在跟你講計算成本，甚麼時候可以給我？<br />
<br />
許署長文龍：如果是計算的資料，一個禮拜就可以。<br />
<br />
陳委員其邁：好，就從今天起算一個禮拜。謝謝。