江委員永昌：（12 時 14 分）感謝主席！延續剛剛前面幾位委員的議題，我們講了不動產經紀業管<br />
理條例，條例有說，協助成交之後租約簽訂日起三十日內要去申報登錄；剛剛你又提到租賃業<br />
者及包租代管業，反正他也是業者，所以你們規劃他也要登錄，現在我講的不是訊息公開，而<br />
是登錄。你要知道，臺灣市場的房屋租賃大部分都是個人房東，現在業者要登錄，九成以上都<br />
是個人房東出租，要不要登錄？你的想法。<br />
主席：請內政部邱次長說明。<br />
邱次長昌嶽：是，這就是困難的地方，我們不敢貿然推動所謂的租金實價登錄，就是考慮到這個問<br />
題。<br />
江委員永昌：就是考量個人房東，這句話聽起來就是因為害怕，你們想不到好方法，所以不讓個人<br />
房東和業者一樣去進行登錄。我在這邊跟你提出，你聽我講，你們會不會想得太狹隘？今天有<br />
人提案，如果他不來登錄，你們的手段是要用罰鍰，房東怕不登錄會被罰鍰，到時候就把租金<br />
加碼轉嫁到房客身上，你們會怕到時候租金又上漲；你也會怕一件事情，到時候房東與房客如<br />
果都有義務、都不登錄、都會受罰，那我們兩個就合謀不要去登錄，所以有的委員提案說用罰<br />
鍰，我覺得你們也會有所害怕啦！不登錄罰鍰是好方法嗎？<br />
邱次長昌嶽：未必是好方法。<br />
江委員永昌：你同意我剛剛的解釋，還是你還有其它想法？<br />
邱次長昌嶽：對，其實我們最擔心的就是剛剛委員所提到那些問題，第一個，我們一定要保障到房<br />
客的權益，其實在租賃市場，承租者還是最大的弱勢；第二個，房屋市場的提供，會不會助漲<br />
租金的上漲，其實這個是我們最擔心的。所以說實價登錄這件事情我們從頭到尾都不反對，要<br />
讓這個市場透明化，我們也正在努力，但是我們希望是漸進式的，先掌握到目前的資料，循序<br />
第 77 期<br />
委員會紀錄<br />
漸進地讓整個租屋市場能夠更加明朗，我們的想法是這樣子。<br />
江委員永昌：可是我覺得這眼光很狹隘，只看到罰鍰會造成你們擔心的結果，其實世界的立法例其<br />
它國家還有很多呢！義大利強制登錄的手段是什麼？登錄與否作為契約生效要件，它說如果你<br />
不去登錄的話，這個契約對房東、房客互相都沒有保障，房東很有可能收不到租金，也有沒有<br />
辦法去跟房客收；然後房客也可能說，他租了房子，但是因為我沒有登錄，所以契約生效要件<br />
沒達成的時候，他也沒有受到繼續租屋的保障。這個也可以考慮啊！你覺得呢？登不登錄作為<br />
契約生效要件。<br />
邱次長昌嶽：委員講的這個當然是實際啦！當然國外我們有一些研究，其實他們是強制性租約登記<br />
的制度，這個作法在臺灣是不是適用？我覺得要考慮到包括房東面、房客面和我們市場面的所<br />
有因素。第二個，其實如果要處罰，你不登錄我就處罰，報告委員，我們在執行上其實有一個<br />
大的困難，就是誰來執行這件事情，這個事情執行面上的作業成本其實滿高的，稽核的成本真<br />
的滿高的。<br />
江委員永昌：剛剛我們講了，一個就是契約會不會因為登不登錄而產生生效當不當要件，也有一些<br />
疑慮，因為這個手段很強。另外一個就是懲罰，你也講到它的面向，其實還有方法呢！還有一<br />
個方法，現在不是公證人都在推，我們也可以設計，假如他有登錄，到時候這個契約就可以拿<br />
來公證，我們在公證上就給房東一個保障，到時候如果有違約了，房客就不能待在這裡了，經<br />
由公證可以讓房東有一個強制執行的手段，公權力可以去幫忙房東，有效促進房東願意去做登<br />
錄。你覺得這個方法怎麼樣？政府提供公權力強制執行的一個服務啊？<br />
邱次長昌嶽：其實今天房東最怕的是，我為什麼要登錄？登錄完以後我的租賃所得……<br />
江委員永昌：如果你沒有登錄，將來發生糾紛的時候，拜託你再去訴訟，而且你這個訴訟還不一定<br />
能成功，因為你沒登錄，可是你有登錄，國家就保證這個公權力，有關於強制執行的部分可以<br />
執行啊！<br />
邱次長昌嶽：我要登錄就要繳稅啊！<br />
江委員永昌：對啊！但是你可以換得國家公權力的服務啊！你不繳稅的話，到時候產生糾紛的時候<br />
，我剛剛講的是強制執行，但是不到這麼強的還有一個服務可以提供，剛剛前面大家都講調解<br />
、調處，講了一堆，消保處、內政部、法院判決好像莫衷一是，你們現在要統合一個說法。可<br />
是我再講，你就可以想到，糾紛解決機制很重要，有登錄的國家來提供公部門服務的紛爭解決<br />
機制，沒登錄的很抱歉，你還是自己去救濟，這也是一個誘因。對，我登錄、我繳稅，萬一有<br />
糾紛，房客與房東的公部門服務紛爭解決機制，所以不弱於剛剛公證的那個力量，但是這個服<br />
務機制也是不錯，也是個誘因，也會變成我使用者、我登錄的就有保障啊！要不要考慮看看？<br />
邱次長昌嶽：是，委員，這個也是滿好的想法，就是有登錄跟沒有登錄的，在糾紛解決，甚至在獎<br />
勵、輔助制度是不是有一些區隔？我們我們來評估一下好了，給我們花點時間來想一想，謝謝<br />
委員的意見！<br />
江委員永昌：好，我之所以會論到紛爭解決，就是現行法當中有很大的問題，是內政部被法務部狠<br />
第 77 期<br />
委員會紀錄<br />
狠地打臉，其實在立法之初我們就有講，租賃專法第十二條很體貼，租賃契約消滅時，房東知<br />
會租賃當事人要點交，如果一定期間房客沒有來會同，視同點交；再經過一定期限，房東告訴<br />
房客要把他的東西搬回去，如果一定期限房東通知房客仍不取回，視為拋棄。聽起來好像法條<br />
設計得很好，法務部說，不好意思！它不承認，到時候房東真的這樣做，視同點交、視同拋棄<br />
去處理的話，到時候被房客提告，說不定訴訟要輸呢！法務部跳出來打臉就說，不行，我們還<br />
是按照民法相關的規定，必須去打完訴訟才可以，那在這一點上的紛爭處理，我看這次修法最<br />
大的問題在這裡。<br />
邱次長昌嶽：沒有特別提到這一點。<br />
江委員永昌：對，法務部不但這樣講──說房東還要先去打訴訟，不是租賃專法第十二條可用；法<br />
務部還跟房東講說，當你視同點交、視同拋棄的時候，租賃當事人還有沒有住在房子裡面你也<br />
沒區分。雙打臉！在這種狀況之下，租賃專法就發揮不了，能夠讓大家促進、進入這個產業也<br />
好或者對大家的紛爭釐清有比較快速解決，而不用再訴訟救濟，那個誘因都沒有，當然成效會<br />
打折扣啊！<br />
邱次長昌嶽：是，委員所提的這件事情，我們會後提供一些資料給你，事實上我們有一些處理，是<br />
不是能夠更好，包括……<br />
江委員永昌：本席認為可能修法，然後法務部找來一起好好研究怎麼弄，然後最後法院的判決對租<br />
賃當中相關紛爭的解決是有效的，我覺得這個才能夠解決，不然都是空談。<br />
邱次長昌嶽：我們也找法務部來談一下，把我們目前對這樣爭議的作法，我們先有一些處理的機制<br />
，也順便跟委員做報告。謝謝！<br />
江委員永昌：至少你去想，依照租賃專法當中的事項，透過公證人把這個契約去約定說，到時候如<br />
果你違約或幹嘛的或租約到期，如果透過公證，能不能產生強制執行的力量？我覺得你們可能<br />
要跟法院、法務部共同探討一下。<br />
邱次長昌嶽：好，這個我們來評估。謝謝委員！<br />
江委員永昌：OK，謝謝！<br />
主席：我們現在先休息，下午 1 點鐘繼續開會，開始宣讀條文。<br />
休息<br />
繼續開會