江委員永昌：（11 時 7 分）主席、各位列席官員、各位同仁。主委，很多事情我們並不是在為難
你，而是做提醒。最近央行推出打炒房，我上次有問你，銀行貸款出去需要鑑價，你跟我說他
們應該都做得不錯，你們也有在做金檢。可是這五年來，你們在調查銀行鑑價時沒有找專業人
士，或者為什麼內部採較高價的評估，違反這些相關規定方面，只找到三件而已，外界對此沸
沸揚揚。
上次你回答我，買房子有買賣契約，銀行都會去看那個買賣契約，訂出合理的貸款成數，然
後再去比照行情價格，可是，還是有人會作弊，買方可能要去承受，萬一另外寫的契約要付的
錢，跟去貸款寫的契約，兩個錢不一樣，就會有風險。可是我們不能單靠那個風險就去鑑價、
去貸款，會不會高估，這是一件事。另外，可能連買賣契約都沒有，比方建商在很久以前就購
得的土地，然後最近蓋房子要去做土建融，或者早就已經賣好了，剩下分配給建商的餘屋，這
時候他要周轉，就去找銀行貸款，這些是沒有涉及到買賣契約的。因為以前央行只針對高價有
貸款成數限制，例如臺北市 7,000 萬，新北市 6,000 萬，其他 4,000 萬，現在自然人購置第三戶
以上，限制貸款六成，法人購置第一戶最高貸款六成，第二戶五成，購置住宅時已經有成數限
制了。以前高單價會受到貸款成數限制，現在都有成數限制了，所以乾脆把總價報高來做更多
的貸款，我是要你去查這個，你有沒有方法，可是當天你似乎沒有理解我的意思。
主席：請金管會黃主任委員說明。
黃主任委員天牧：主席、各位委員。最近的實價登錄應該都有幫助，當然鑑價本來就是在檢查的時
候，或銀行授信的時候要去注意的事情。
江委員永昌：現在房價一直上漲，其實建商很高興，內政部目前要打炒房，包括出紅單要處罰、預
售屋要備查定型化契約。我現在去把鑑價拉高，你用實價登錄來回我是不對的，就算實價登錄
，建商也想拉高，可以貸多一點錢，會有這樣的一個問題。所以我提醒你，過去到現在查不到
幾個案子，你們現在到底是銀行的放款部自己貸多少估多少，還是銀行一定要交由徵信部，或
是銀行找外部的不動產估價公司去鑑價，鑑價公司跟銀行合作，這個機制是怎麼樣，其實並沒
有一定，你最後也沒有一個小組或跨內政部成立一個小組，專門去看行情，然後去比照銀行貸
款的金額嗎。我上次問到這裡，但是沒有答案。
黃主任委員天牧：基本上，授信、徵信都是銀行的專業，這也牽涉到它授信品質的問題。針對委員
的垂詢，我們會再特別要求銀行注意這個問題。
江委員永昌：因為定擔保品的價值沒有統一的標準，我剛才已經提過。買賣契約又有買賣契約的風
險，如果連買賣契約的風險都沒有，剛剛我講的，建商的餘屋要去貸周轉金出來，或者它早就
買好的土地，要去土建融，就有可能發生。因為過去查到的案件數很少，所以今天質詢再一次
地把這個點出來。
黃主任委員天牧：謝謝委員關心這個問題，我們會再注意。
江委員永昌：央行跟內政部現在在打炒房，主要是打預售屋還是成屋？
黃主任委員天牧：應該都有吧！
江委員永昌：你看這手段，就是打預售屋嘛！
黃主任委員天牧：應該都有啦！
江委員永昌：但主要是預售屋，紅單一定是預售屋啊！紅單是成屋嗎？打炒房各部會一起走，央行
先走了第一步，金管會不能跟不上啊！難道現在在打成屋嗎？
黃主任委員天牧：有的也是，像豪宅啊！
江委員永昌：豪宅以前就開始打了嘛！
黃主任委員天牧：所以我們有專案金檢。
江委員永昌：剛才開宗明義就講新北市、臺北市。
黃主任委員天牧：是。
江委員永昌：我看主要還是打預售屋，你們五年來共處罰 12 個案，這些都不是大間的銀行，是比
較小的。這次打炒房要跨部會配合運作，你們要去查 10 家銀行，特別對其不動產授信做專案金
檢，請問是哪 10 家？
黃主任委員天牧：我們有一個標準，但是那個銀行的名稱比較不方便說。
江委員永昌：好，你不能講出來，到時候查出有缺失，開罰之後就會公布是誰，所以在此之前不會
講哪 10 家，那你怎麼挑那 10 家？
黃主任委員天牧：就是它承作的量、成長的比例，這些比較顯著的指標。
江委員永昌：你是去看不動產授信餘額比較多的，還是不動產授信業務成長比較大的，或是它的業
務占比比較高的？這剛好就違背我剛才跟你提醒的，我也不唸出名字，你自己回頭看，涉及不
動產授信，過去五年被你處罰的 12 案當中，其實規模都不大，都是小的，反而不是業務做的大
的，你回去再比對一下。你最好是每家都檢查，當你人力、物力不足的時候，你要抽的時候，
我希望你不要抽錯啊！
黃主任委員天牧：我們會有一定的標準。
江委員永昌：目標要準確。而且這 12 個被你們裁罰的不動產授信案，其中有 7 個都是預售屋。
黃主任委員天牧：是。
江委員永昌：所以你應該要知道重點擺在哪裡？可能有一些中小規模的銀行在做預售屋承購，尤其
他的履約擔保信託業務出狀況了，這可能是重點中的重點。
黃主任委員天牧：這也是我們要去改善的地方。
江委員永昌：講到這裡，我的用字遣詞會稍微激烈一點。我在質詢的時候，希望你們公開未來銀行
受託預售屋價金的帳戶，因為過去他們都走邊緣地帶，建商去跟人家怎麼約定，然後人家匯來
的錢，到底是不是要來買預售屋的？過去無法追查，你現在其實就可以把信託專戶管理的準則
訂清楚，結果你為了某銀行回我一個函，講對一個個案的看法，我真的覺得主委做小了。我也
沒有說過去怎麼樣，現在你就講清楚、講明白、定規則。買受人買預售屋，以後就進信託專戶
，建商不要再什麼亂七八糟的、什麼債務、什麼錢，其他的錢也匯到這個專戶，如果來的不是
這個錢，要退回人家，也不是轉走。為未來作努力，你對於過去一個銀行的個案來回我一個函
，我真的覺得金管會做小了。
黃主任委員天牧：我們會請銀行公會及信託公會就委員關心的問題研究解決方案。
江委員永昌：因為銀行局跟我講，過去種種、模糊地帶、亂七八糟，有時候到底怎麼切？反正最後
法院會去切、會去判。可是你現在就可以做，你還回函跟我說，你們今年 8 月份有提出「信託
2.0」改變制度大計畫，寫了一大堆，表示將來要配合他，到 110 年的時候再來……沒有嘛！你
現在就跟所有的銀行……
黃主任委員天牧：現在就在做了。
江委員永昌：但有些是關於跨部會，人家買預售屋進來的價金要等到第一次登記之後，才可以使用
，這部分你要跟內政部協調等等的，我都 OK。
黃主任委員天牧：是。
江委員永昌：從長計議、跨部會好好做、一次做完整。有關信託 2.0，對於銀行作為受託業者，現
在就跟他講清楚，把規則定好，以後不要再發生，這立刻就可以做了，不用等到什麼大計畫。
黃主任委員天牧：我們當然能夠做就趕快做，我也認同委員的指教。
江委員永昌：不要為了這個，我已經講第三次。我公開問你宣示現在怎麼樣管理銀行，從此時此刻
開始，你就對這一個個案，實在是……
黃主任委員天牧：這個部分，我們會改進，謝謝委員指導。
江委員永昌：關於現在證交所的「創新版」，如果要上去的話，要申請要有關鍵核心技術，現在臺
灣誰在做無形資產關鍵核心技術的鑑價？沒有。
黃主任委員天牧：應該有的……
江委員永昌：這句話主委應該懂了，這是大問題，連經濟部現在也都還在著墨中，沒有人啊！證交
所創新版的關鍵核心技術是作為能夠上市的必要條件，但是在臺灣就沒有人在做鑑價啊！
黃主任委員天牧：有其他的認證機制，這個部分，我們請交易所再跟您報告。
江委員永昌：其他的？
黃主任委員天牧：核心技術會這樣定，應該是有認證的機制，我們在會後跟您報告。